Osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą (płatnik VAT) zakupiła w 2011r. nowe mieszkanie od dewelopera z 8% VAT, traktując je, jako towar do przyszłej odsprzedaży w ramach prowadzonej działalności. Aktualnie w mieszkaniu prowadzone są prace (ulepszenia ze stanu deweloperskiego), polegające na montażu podług, wyposażeniu kuchni itp. Całkowity koszt tych ulepszeń nie przekroczy 10% wartości początkowej lokalu. Jaką stawkę VAT należy zastosować w przypadku sprzedaży mieszkania?

Jeżeli mieszkanie zostałoby sprzedane przez upływem dwóch lat od jego nabycia, które jest tożsame z pierwszym zasiedleniem, to w takim przypadku do sprzedaży zastosowanie miałaby 8% stawka VAT, pod warunkiem, że spełnia ono warunki przewidziane dla budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (powierzchnia użytkowa nie przekraczająca 150m2). Gdyby natomiast mieszkanie zostało sprzedane po upływie dwóch lat, a nabywcą nie był inny czynny podatnik VAT, to w takim przypadku transakcja ta byłaby zwolniona od podatku.

Nakłady ulepszające

Kryterium okresowe, mogące mieć ewentualne znaczenie dla celów VAT, dotyczy okresu dwuletniego, który jest liczony pomiędzy momentem pierwszego zasiedlenia a dostawą. Skoro przepisy uptu odsyłają nas do regulacji zamieszczonej w przepisach updof dotyczących nakładów ulepszających, tym samym muszą być spełnione wszystkie warunki tejże ustawy, które normują kwestię ulepszenia.

Stąd też regulacja uptu dotyczy takiego przypadku, w którym w momencie zakupu mamy do czynienia ze zdatnym i kompletnym lokalem mieszkalnym, który po nabyciu był ulepszany w drodze ponoszenia nakładów w wysokości, co najmniej 30% wartości początkowej. Z tego też względu w naszym przypadku nie mamy do czynienia z ulepszeniem lokalu mieszkalnego, ponieważ nie był on ani kompletny w momencie zakupu, ani też poczynione nakłady nie przekraczały 30% jego wartości początkowej. Dlatego też w naszym przypadku same nakłady ulepszające nie mają decydującego znaczenia dla ewentualnych skutków w VAT przy sprzedaży lokalu.

Stawka VAT

W odniesieniu do zapytania o stawkę podatku przy sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat lub po upływie tego okresu niezbędne jest ustalenie, czy mamy do czynienia z pierwszym zasiedleniem, a tak jest w omawianym przypadku. Zgodnie z przepisami uptu przez zasiedlenie rozumie się, bowiem oddanie lokalu pierwszemu nabywcy po jego wybudowaniu, dokonane w ramach wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu – w naszym przypadku miało to miejsce po stronie dewelopera.

Okoliczność pierwszego zasiedlenia jest wielce istotna, ponieważ dostawy budynków lub ich części (lokale) – co do zasady – są zwolnione z VAT, o ile spełniają określone warunki.

Zwolnienie A:

I tak, zwolnienie ma zastosowanie wówczas, gdy:

  • dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem (po wcześniejszej dostawie) a dostawą upłynął okres dłuższy niż dwa lata.

Zwolnienie B:

Zwolnione z podatku są również dostawy budynków lub ich części, do których nie ma zastosowania wyżej opisane zwolnienie, jednakże pod warunkiem, że:

  • w stosunku, do nich dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, oraz
  • dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku, do których miał prawo do kwoty podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Skoro interesujący nas lokal był nabyty przez podatnika VAT, to w takiej sytuacji przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego (bez prawnego znaczenie pozostaje fakt czy podatek ten był faktycznie odliczany). Ponadto w naszym przypadku nie mamy do czynienia z dostawą lokalu po jego ulepszeniu. Oznacza to, że z obu tych względów do naszego przypadku nie można zastosować zwolnienia oznaczonego, jako B.

Z uwagi na powyższe należy się, zatem zastanowić, czy do naszego przypadku ma zastosowanie regulacja normująca zwolnienie oznaczone wyżej, jako A. W tej kwestii, odczytując literalne brzmienie przepisów uptu powiedzieć muszę, że jeżeli mieszkanie byłoby sprzedawane przed upływem dwóch lat od jego nabycia, które jest tożsame z pierwszym zasiedleniem, to w takim przypadku do sprzedaży zastosowanie miałaby 8% stawka VAT, o ile spełnia ono warunki przewidziane dla budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (powierzchnia użytkowa nie przekraczająca 150m2). Gdyby natomiast mieszkanie było sprzedawane po upływie dwóch lat a nabywcą nie był inny czynny podatnik VAT, to w takim przypadku (także biorąc pod uwagę literalne brzmienie przepisów uptu) transakcja ta byłaby zwolniona od podatku.

Korekta

W związku ze zwolnieniem sprzedaży mieszkania z VAT przy jego sprzedaży po dwóch latach od nabycia, przepisy uptu na taką okoliczność odsyłają nas do przepisów ustawy o PIT, które normują kwestie zaliczania określonych składników majątku do środków trwałych. Jest to związane z koniecznością dokonywania korekty odliczonego podatku naliczonego, jeżeli nabyte towary (przy nabyciu, których odliczono wcześniej podatek naliczony lub gdy prawo do odliczenia przysługiwało a sam podatek nie został odliczony) będą wykorzystywane do wykonywania czynności zwolnionych z podatku.

W przypadku nieruchomości (takową jest lokal mieszkalny) okres korekty wynosi 10 lat, w którym to okresie każdego roku korekcie podlega 1/10 kwoty odliczonego podatku naliczonego, jeżeli w danym roku nieruchomość była wykorzystywana do wykonywania czynności zwolnionych z VAT. Z tego też względu przy sprzedaży lokalu przed upływem okresu korekty, która to sprzedaż jest zwolniona z VAT, w naszym przypadku niezbędne byłoby dokonanie korekty odliczonego podatku naliczonego.

Korekcie podlegałaby krotność 1/10 odliczonego podatku naliczonego, jaka wynikałaby z ilości lat pozostających do końca okresu korekty – np. przy sprzedaży w trzecim roku od nabycia należałoby skorygować 7/10 tejże kwoty. Dla porządku warto dodać, że przy sprzedaży lokalu korekty dokonujemy w deklaracji składnej za ten okres rozliczeniowy (miesiąc lub kwartał, gdy został wybrany), w którym został on zbyty.

§ Podstawa prawna:

  • art. 2 pkt 6, pkt 12, pkt 14 lit. b, pkt 14a, pkt 22; art. 5 ust. 1 pkt 1; art. 7 ust. 1; art. 8 ust. 1; art. 15 ust. 1-2; art. 29 ust. 1; art. 41 ust. 2, ust. 12-12c; art. 43 ust. 1 pkt 10-10a, pkt 36; art. 91; art. 146a lit. a-b ustawy z 11 marca 2004 r o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.);
  • art. 22a ust. 1 pkt 1; art. 22c pkt 2; art. 22d ust. 2; art. 22g ust. 1 pkt 1, ust. 3, ust. 17 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.).

Marian Szałucki doradca podatkowy

Tekst pochodzi z serwisu VAT.pl